Green Lease – Nachhaltigkeit im Mietvertrag

Das Konzept der Nachhaltigkeit ist in sämtlichen Bereichen des privaten Lebens und wirtschaftlichen Handelns allgegenwärtig, so auch in der Immobilienwirtschaft. Während sich für Gewerbeimmobilien der Begriff „Green Building“ längst etabliert hat, rückt auch für Wohnungsimmobilien zunehmend der sogenannte „Grüne Mietvertrag“ in den Fokus.

Die durch die Gesetzgebung vorgegebenen rechtlichen sowie wirtschaftlichen Anreize zur Energieeinsparung und nicht zuletzt die exponentiell steigenden Energiekosten haben in den vergangenen Jahren dazu geführt, dass bei dem Neubau von Immobilien vermehrt auf Nachhaltigkeit geachtet wird. Eine rechtliche Grundlage im Bereich der Energieeffizienz hat der Gesetzgeber mit dem Erneuerbare-Energie-Wärmegesetz, der Energiesparverordnung sowie dem Energieeinsparungsgesetz bereitet. Zudem sieht das Mietrecht eine Vereinfachung der energetischen Modernisierung von Bestandsgebäuden für den Vermieter vor, indem etwa das Minderungsrecht des Mieters während der Bauphase für eine Dauer von drei Monaten ausgeschlossen ist.

Im gewerblichen Bereich kann die Umweltfreundlichkeit bzw. Nachhaltigkeit einer Immobilie durch anerkannte Standards wie DGNB, BREEAM und LEED zertifiziert werden und transparent nach außen dargestellt werden. Im Bereich der Mietverträge ist dagegen derzeit noch Zurückhaltung angesagt. Allerdings ist es bereits absehbar, dass es auch für Mietobjekte über kurz oder lang nationale Standards geben wird, welche die nachhaltige Nutzung von Immobilien zertifizieren. In diesem Zusammenhang rückt der Begriff „Green Lease“ in den Mittelpunkt. Innerhalb der kommenden zwei Jahre streben laut einer Umfrage 53% der deutschsprachigen Immobilienunternehmen die Einführung von „Green Leases“ an (IVG Research Lab, 10/2011).

Unterschiede zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilien
Ein „Green Lease“ kann allgemeingültig als ein Mietvertrag charakterisiert werden, der sowohl für den Mieter wie auch für den Vermieter mit der Verpflichtung einhergeht, die Immobilie möglichst umweltfreundlich zu nutzen. Demzufolge stellt der grüne Mietvertrag eine logische Weiterführung des Zertifizierungsgedankens in der Nutzungsphase dar. Die ursprüngliche Idee eines nachhaltigen Mietvertrages wurde in Australien entwickelt. Überraschend ist, dass solche Mietverträge in Deutschland bisher eine Ausnahmeerscheinung darstellen und es hierzu auch keine markterprobten Nachhaltigkeitsregeln gibt.

Schwerpunktmäßig werden „grüne“ Mietverträge von größeren Unternehmen umgesetzt. Diese haben einen Referenzrahmen für ökologische und nachhaltige Mietverträge im gewerblichen Bereich geschaffen. Eine Arbeitsgruppe aus Juristen, Ingenieuren, Kaufleuten sowie großer Interessenvertreter der deutschen Immobilienwirtschaft hat 50 Regelungsempfehlungen formuliert. Diese sollen Vermieter wie auch Mieter zu einer umweltschonenderen und nachhaltigeren Bewirtschaftung und Nutzung von Gewerbeimmobilien verpflichten. Diese Empfehlungen bestehen aus einer umfangreichen Palette von Vorschlägen für Klauseln mit konkreten Handlungsaufforderungen sowie Rechte und Pflichten für Vermieter und Mieter von Gewerberaum zu unterschiedlichen Themen. Sie regeln etwa den Einsatz umweltschonender Materialien bei Schönheitsreparaturen und Baumaßnahmen, Maßnahmen zur Energieeinsparung, Vorgaben für einen maximalen Wasser- und Energieverbrauch und besondere Nebenkostenregelungen, die nachhaltiges Verhalten fördern. Die 50 Empfehlungen lassen sich nach dem Baukastenprinzip und je nach Einzelfall ohne weiteres in einen konventionellen Mietvertrag aufnehmen und können sowohl in neu abzuschließenden Mietverträgen wie auch bei der Modernisierung von Bestandsimmobilien vereinbart werden

Ein Einheitsmietvertrag für die nachhaltige Immobiliennutzung lässt sich auf Grundlage der Empfehlungen trotzdem nicht ausarbeiten. Denn gerade was die Ausstattung, Errichtung und Planung einer Immobilie angeht, besteht bei neuen Gebäuden gegenüber älteren Bestandsobjekten oder revitalisierten Immobilien ein naturgemäß größerer Gestaltungsspielraum. Einfluss auf die Regelungen im Mietvertrag hat zudem auch die Art der angestrebten Nutzung (Gewerbe, Einzelhandel, Büro, Spezialnutzung). Welche Regelungen im Mietvertrag Sinn machen, hängt zudem auch von der Laufzeit des Mietverhältnisses, der Anzahl der Mieter sowie der angestrebten Verteilung von Instandsetzungs- und Instandhaltungslasten zwischen den Mietparteien ab. Demzufolge ist ein „grüner“ Mietvertrag, der für jedes Objekt und jeden Mieter geeignet wäre, kaum vorstellbar.

Vielmehr sollte dieser auf den Einzelfall bezogen werden und die Eigenarten des Objekts sowie die Bedürfnisse der Parteien berücksichtigen. Sinnvoll ist demzufolge ein ausdifferenzierter, individuell vereinbarter Regelungskatalog. Hierbei kann etwa eine Einteilung in zwei Kategorien vorgenommen werden. Unter die erste Kategorie fallen Regelungen, welche sich auf Ausstattung und Substanz des Objekts beziehen. In diesem Zusammenhang können die Mietparteien „grüne“ Ausstattungsmerkmale für die Mietsache vorsehen, bereits in der Baubeschreibung umweltfreundliche Baukonzepte in Betracht ziehen und die Immobilie nach einem anerkannten Standard zertifizieren lassen. Hieran können etwa Minderungs- und Kündigungsrechte des Mieters festgemacht werden.

Die zweite Kategorie knüpft an Regelungen an, die sich mit der ökologischen, ressourcenschonenden sowie nachhaltigen Bewirtschaftung und Nutzung des Objektes beziehen. Der denkbare Regelungskatalog reicht hier von Konzepten zur Abfalltrennung und -eliminierung, Einhaltung bestimmter maximaler jährlicher Emissions-/Verbrauchwerte pro Bewohner, Bewässerung von Außenanlagen durch Regenwasser, Verzicht auf Klimaanlagen, umweltfreundliche Vornahme von Mieterausbauleistungen, Nutzung umweltfreundlicher Reinigungsmittel, Verwendung von Energiesparlampen, Energiebezug aus regenerativen Quellen bis hin zur Aufstellung eines allgemeinen „Green Code of Contact“ für Mieter und Vermieter. Erfolgreich werden solche Maßnahmen jedoch nur sein, wenn beide Parteien an einem Strang ziehen.

Vor- und Nachteile von Green Lease im Überblick

Vorteile

  • Förderung von Energieeffizienz und Klimaschutz
  • Senkung der Betriebs- und Nebenkosten
  • Nachfrage nach zertifizierten Gebäuden steigt
  • Einhaltung von Zielen im Zusammenhang mit der Energiewende
  • Faire Zuordnung der Kosten zwischen den Parteien
  • höhere Wertstabilität und Steigerung der Rendite
  • gesteigerte Reputation
  • Erhöhung der Attraktivität des Wohnraums und Ausschöpfung höherer Mieten
  • Hochwertige Immobilie steigert Wohnkomfort

Nachteile/Probleme

  • In einem Mietermarkt nicht einfach umzusetzen
  • Abschreckung von Mietern durch erhöhte Einschränkungen
  • Misstrauensvotum gegenüber dem Mietverhalten
  • Ein standardisierter Green Lease ist angesichts unterschiedlicher Ausgangssituationen und Umstände nicht praktikabel
  • Vertragsregelungen gestalten sich kompliziert (etwa bei hoher Mieterzahl)
  • Ein Dialog des Gesetzgebers mit den privaten Akteuren ist bisher ausgeblieben
  • Mit Ausnahme von Abmahnung und Kündigung sehen „Green Leases“ keinerlei Sanktionsmöglichkeiten (z.B. Schadenersatz) bei Verstößen vor.

 Weiterführende Informationen und Literatur:
http://shop.haufe.de/energieeffizienz-in-der-wohnungs-und-immobilienwirtschaft-inkl-ebook-und-arbeitshilfen-online
http://www.visualizers.de/assetServer/greenLease_der-gruene-Mietvertrag.pdf

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